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土地變性

土地變性

土地變性

福建天衡聯合律師事務所白劭翔

當有人說要賣一塊土地的時候,熟悉房地產法律的律師首先要問,你的土地是什么性質?什么用途?因為這涉及到土地能否轉讓、土地如何使用以及土地的市場價值等眾多影響土地交易的核心問題。土地使用權性質分所有權性質和取得方式性質兩種區分模式,前者包括了國有土地和集體所有土地兩種分類,而后者包含了劃撥用地和出讓用地兩種分類,如果再往下,出讓用地還可以細分為協議出讓取得的用地和招拍掛方式取得的用地。在目前國家和地方不同層級的法律法規中對各種性質的用地采取不同的管理方式。至于土地用途就更有學問了,根據1991年《城市用地分類與規劃建設用地標準》的分類,城市用地共分為10個大類,分別為居住用地(R)、公共設施用地(C)、工業用地(M)、倉儲用地(W)、對外交通用地(T)、道路廣場用地(S)、市政公用設施用地(U)、綠地(G)、特殊用地(D)水域和其它用地(E)。然而比較實用的分類,是根據出讓方式的不同將其分為經營性用途和非經營性用途,前者包括了商業、旅游、娛樂和商品住宅,根據目前的國家規定,此類用途的用地一律以招拍掛的方式進行出讓;而后者包含了上述用途以外的其它用途用地,包括工業用地、倉儲用地等。事實上,兩種分類形式的口徑并不一樣,國家標準的分類方法主要從規劃角度進行分類,在各大類中尚有許多中類和小類的細分;而國土資源部在區分土地分類的時候更多的是依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的分類方法對土地進行分類。這種規劃與土地兩個行政管理部門分類不同的狀態已延續了十多年,并造成實踐中的一定混淆。例如,國土資源部規定要進行招拍掛出讓的“商業用地”在國家用地分類標準中并非作為一個大類,而是作為“公共設施用地”中“商業金融業用地”的一個小類(用地分類編號C21),與其它同中類的“金融保險業用地”、“貿易咨詢用地”“服務業用地”“旅館業用地”“市場用地”并列并相互區分。但是按照國土資源部的理解,該些用地都屬于其所認為的“商業用地”之內。由此可見,九十年代初期因各個部門各自為政遺留下來分類不統一問題急需盡快解決。

由于不同性質、不同用途之間的土地使用價值和市場價值是完全不同、而且相差甚遠的,因此性質與用途問題就極其引人關注。所謂“土地變性”是個俗稱,既包含了性質的變化,也包含了用途的變化,但是總的說來,擁有土地的人只會把它越變越有價值,而不會把它往貶值里變。主要的形式有:1、劃撥用地轉為出讓用地;2、非經營性用地轉為經營性用地;3、經營性用地中不同用途的變更??偟膩碚f,國家和地方在這些方面的法律規范是十分模糊的,各個地方的執行政策也不一樣,存在很大的操作空間。然而仔細梳理有關的法律規定,我們還是可以掌握其中的一定規矩,并可援而用之。

劃撥地轉為出讓地

所謂劃撥地指的是國家行政機關以行政劃撥方式授予權利人土地使用權的國有土地。根據2001年國土資源部頒布的《劃撥用地目錄》,劃撥用地主要適用于行政辦公、交通、公共設施、軍事等用途。但是,由于在實行土地有償出讓制度以前,中國大陸的土地都是以劃撥方式供地的,因此現在仍存在大量并不符合《劃撥用地目錄》規定用途的土地,特別是工業用途的土地。其使用權人一般為未改制的國有企業、八十年代批準的外商投資企業以及當時設立的眾多鄉鎮企業。以往法律和行政機關的部門規章對于劃撥地轉為出讓地僅規定了三種情形:企業改制、土地使用權轉讓或改變土地用途。除此之外,各地并不允許劃撥地申請轉化為出讓地。然而在國土資源部新近發布的《協議出讓國有上地使用權規范》中首次規定了劃撥地可以申請辦理協議出讓,并變成出讓地。根據該規范第4.3條“協議出讓國有土地使用權范圍”之規定,原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓,經依法批準,可以

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